Artículo 3168 de Código Civil para el Estado de Quintana Roo

Artículo 3168.- Los hechos, actos, negocios o contratos que conforme a este Código sean registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán perjudicar a terceros, quienes, por el contrario, podrán aprovecharlos en cuanto les fueren favorables.

La anterior disposición no es aplicable a los casos en que se trate de hechos, actos o contratos cuya inscripción sea constitutiva, ya que sólo surtirán plenamente sus efectos entre quienes los otorgan y con la salvedad de lo dispuesto en los artículos 435 y 455, a favor o en contra de terceros, hasta que se registran.

Si llegara por no haberse aún hecho la correspondiente inscripción en el Registro, quien en éste todavía figurase como dueño, a otorgar escritura de enajenación onerosa, o gratuita, a favor de un tercero, la operación tendrá validez y podrá registrarse, pero hará incurrir al enajenante en la sanción que atendiendo a la cuantía de la enajenación primera, corresponda al delito de fraude, sin perjuicio de que devuelva al primer adquirente lo que de él recibió, con todos los gastos legales que hubiera hecho, y además lo resarza de los correspondientes daños y perjuicios. Si el tercer adquirente es de mala fe también será castigado como coautor del expresado delito, quedando afectado de nulidad absoluta el contrato por el que adquirió.

Las anteriores sanciones de reparación e indemnización económicas se impondrán, además de la privativa de la libertad, como pena pública en la sentencia penal respectiva, pero en todo caso el ofendido tendrá acción para reclamarlas en la vía civil.